Του Αργύρη Δεμερτζή/

Οι δυνατότητες, που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ν.4067/2012) για περισσότερο πράσινο στις ταράτσες και τους υπαίθριους χώρους υφιστάμενων κτιρίων και νέων οικοδομών, έξι χρόνια μετά την ψήφιση τους αμφισβητούνται από ένα απλό υπηρεσιακό έγγραφο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Αιφνιδίως ανατρέπεται στην πράξη η βούληση του νομοθέτη αλλά και η κοινή λογική, για περισσότερο πράσινο στα κτίρια, τόσο για την ενεργειακή αναβάθμιση του δομημένου περιβάλλοντος, όσο και για βελτίωση της ποιότητας ζωής των κατοίκων και του κλίματος στις πόλεις!

Το έγγραφο

Το ecopress φέρνει στο φως το συγκεκριμένο έγγραφο υπηρεσιακής αλληλογραφίας, μεταξύ της Διεύθυνσης Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων (ΔΑΟΚΑ) της Γενικής Διεύθυνσης Πολεοδομίας και της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής (ΔΙΠΕΧΩΣΧ), το οποίο εκδόθηκε ως απάντηση «για την εφαρμογή της παρ. 2α του άρθρου 19 του ν.4067/2012», (που αφορά τις διατάξεις του ΝΟΚ για τα πράσινα δώματα), σε ερώτημα το οποίο τέθηκε από την Υπηρεσίας Δόμησης (ΥΔΟΜ) του Δήμου Κηφισιάς.

Το έγγραφο της ΔΟΑΚΑ εκφράζοντας συμφωνία, με σχετική ερμηνεία των υπηρεσιών της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής, επί λέξει αναφέρει:

-«Επισημαίνεται ότι ο όρος «συνολική επιφάνεια δώματος» στη σχετική διάταξη του ΝΟΚ αναφέρεται κατά την άποψή μας στην τελευταία στάθμη του κτιρίου και δεν περιλαμβάνει τυχόν υπαίθριους χώρους των άλλων ορόφων».

Το έγγραφό της ΔΟΑΚΑ συνοπτικά και αναιτιολόγητα καταργεί τις πολεοδομικές πρόνοιες και τα σχετικά «μπόνους» δόμησης, δηλαδή επί της ουσίας κάθε δυνατότητα να γίνονται σε υφιστάμενα και νέα κτίρια χώροι πρασίνου στους ορόφους και τους άλλους υπαίθριους χώρους, επισημαίνουν προς το ecopress ειδικοί σε πολεοδομικά θέματα αρχιτέκτονες μηχανικοί.

Ζητείται πολιτική λύση

Είναι εντυπωσιακό να αναφερθεί ότι στο συγκεκριμένο θέμα, που αφορά το πράσινο στις πόλεις και την ποιότητα του δομημένου περιβάλλοντος, μέχρι τώρα δεν έχει εκφραστεί η βούληση της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος, η οποία φαίνεται να υπερκαλύπτεται από τις υπηρεσιακές απόψεις και ερμηνείες του νόμου.

Η υπηρεσιακή ιεραρχία φέρεται να υποστηρίζει ότι το έγγραφο της ΔΟΑΚΑ ευθυγραμμίζεται με τους ορισμούς και τις αποφάσεις, ως προς τι είναι δώμα, διαχωρίζοντας τις εσοχές και τους υπαίθριους χώρους των άλλων οροφών των κτιρίων, οι οποίοι πάλι κατά την άποψη της μπορούν να αποτελούν φυτεμένες επιφάνειες, χωρίς όμως να υπολογίζονται για τα «μπόνους» δόμησης.

Το ecopress επικοινώνησε με αρμόδιους υπηρεσιακούς παράγοντες του ΥΠΕΝ, οι οποίοι σε ανεπίσημη συνομιλία τους είπαν ότι «το θέμα έχει ερευνηθεί αρκετά, προκειμένου να διατυπωθεί η σχετική άποψη της υπηρεσίας». Ταυτοχρόνως αντιλαμβανόμενοι ότι δημιουργούνται πολλές και σημαντικές παρενέργειες, όπως επίσης ότι ανατρέπεται η βούληση του νομοθέτη, οι ίδιοι παράγοντες πρόσθεσαν ότι «θα το ψάξουμε παραπάνω», δείχνοντας καλές προθέσεις και απορρίπτοντας αιτιάσεις ότι τηρούν δογματική στάση.

Είναι αναγκαία πλέον η επίλυση του προβλήματος, από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου ΠΕΝ με έκδοση ερμηνευτικής εγκυκλίου είτε φραστικής αναδιατύπωσης του νόμου, που ενδεχομένως αφήνει περιθώρια παρερμηνειών, λένε έμπειροι μηχανικοί.

Μεγάλες παρενέργειες

Οι ίδιοι σημειώνουν ότι ήδη το έγγραφο της ΔΟΑΚΑ έχει φέρει μεγάλη αναστάτωση στην ιδιωτική κατασκευαστική αγορά και στις Πολεοδομικές υπηρεσίες της χώρας, στις οποίες διακινείται ως εσωτερική αλληλογραφία. Στις Πολεοδομίες προς το παρόν της Αττικής λένε οι ίδιες πηγές υπάρχουν διαφορετικές απόψεις για την εφαρμογή ή μη της οδηγίας του εγγράφου της ΔΟΑΚΑ, ανοίγοντας περιθώρια επιλεκτικής αντιμετώπισης ανά περιοχή και ανά υπόθεση, με ότι κινδύνους και παρενέργειες αυτό απειλεί και συνεπάγεται.

Σε πολλές περιπτώσεις αποθαρρύνονται οι ιδιοκτήτες να δημιουργήσουν χώρους πρασίνου στα κτίρια τους, καθώς παράλληλα με το πρόσθετο κόστος που πρέπει να αναλάβουν για τις σχετικές κατασκευές έχουν πλέον να αντιμετωπίσουν και τις ασάφειες της νομοθεσίας.

Κοντολογίς τινάζονται στον αέρα η πολυδιαφημισμένη επιχείρηση « πράσινα δώματα και οι φυτεμένες ταράτσες», αφήνοντας ταυτοχρόνως μετέωρους πολλούς ιδιοκτήτες και μηχανικούς, που έχουν υλοποιήσει τέτοια έργα, καθώς προκύπτει εκ των υστέρων ότι ένα μεγάλο πλήθος έργων και αδειών με βάση την νέα οδηγία δεν θα μπορούσαν να έχουν αδειοδοτηθεί και υλοποιηθεί.

Παράδειγμα

Ειδικοί σε πολεοδομικά θέματα αρχιτέκτονες μηχανικοί αναφέρουν, ως χαρακτηριστικό παράδειγμα ότι:

-Σε ένα κτίριο, με επιφάνεια ταράτσας π.χ. 500 τετραγωνικών μέτρων, επί της οποίας υπάρχει και ένα διαμέρισμα 40 τετραγωνικών, στην περίπτωση που θα δημιουργηθούν πράσινοι χώροι, συνολικής επιφάνειας 540 τετραγωνικών μέτρων στην ταράτσα του κτιρίου και του διαμερίσματος, με βάση την «οδηγία» της ΔΟΑΚΑ ως «φυτεμένο δώμα» θα λογίζεται μόνον η επιφάνεια των 40 τετραγωνικών μέτρων, που είναι στην τελευταία στάθμη του κτιρίου. Και μόνον επί των 40 τετραγωνικών μέτρων του διαμερίσματος θα ισχύσουν οι προβλέψεις του ΝΟΚ.

Δηλαδή θα δίνεται «μπόνους» χώρου αποκλειστικής χρήσεως μόνον 8 τετραγωνικών μέτρων αντί 35 τετραγωνικών μέτρων που προβλέπει ο νόμος.

Ο νόμος

Υπενθυμίζεται ότι για τα «μπόνους» δόμησης ο νόμος γενικότερα προβλέπει ότι:

Προσαυξάνεται κατά 1,00 μ. το ύψος του κτιρίου με δώμα και κατά 0,40 μ. στην περίπτωση κτιρίου με στέγη, όταν γίνεται φύτευση πάνω από το 50% της επιφάνειας του δώματος.
Επίσης επιτρέπεται να κατασκευάζονται χώροι Κύριας Χρήσης στο δώμα, μέγιστης επιφάνειας 35 τ.μ., με την προϋπόθεση η φύτευση να καλύπτει το 80% της συνολικής επιφάνειας του δώματος και με αναλογία ένα (1) τ.μ. χώρου ανά πέντε (5) τ.μ. φύτευσης.

Καταλυτικά επιχειρήματα

Τα επιχειρήματα που αναπτύσσουν ειδικοί σε πολεοδομικά θέματα αρχιτέκτονες μηχανικοί είναι καταλυτικά. Τονίζουν ότι πρόθεση της διάταξης του ΝΟΚ είναι η δημιουργία όσο το δυνατόν μεγαλύτερων φυτεμένων επιφανειών για λόγους προστασίας του κλίματος και του Περιβάλλοντος. Κατά συνέπεια η άποψη της ΔΟΑΚΑ λένε οι ίδιοι αντίκειται και καταργεί την πρόθεση του νομοθέτη. Άλλωστε και το όριο των 35μ2 ανάγεται σε 175μ2, που είναι ο μέσος όρος κάλυψης των κτηρίων.

Οι ίδιοι παράγοντες στηλιτεύουν το γεγονός ότι για ένα τόσο σοβαρό θέμα αντί επιχειρηματολογίας και τεκμηρίωσης το υπηρεσιακό έγγραφο περιορίζεται σε μία απλή αναφορά του τύπου “κατά την άποψή μας” αφήνοντας ερωτηματικά και εντυπώσεις.

Πολεοδομική τεκμηρίωση

Επίσης από ειδικούς σε πολεοδομικά θέματα αρχιτέκτονες μηχανικούς αναπτύσσονται πολεοδομικά επιχειρήματα, για περισσότερο πράσινο στα κτίρια, τα οποία τεκμηριώνονται ως εξής:

Σε κάθε περίπτωση που ένα κτίριο κλιμακώνεται καθ’ ύψος, ο υπαίθριος χώρος του κτιρίου ο οποίος δημιουργείται από κάθε κλιμάκωση αποτελεί δώμα (βατό ή μη, επίπεδο ή στέγη, ανάλογα με την επιλογή της επικάλυψης κάθε επιμέρους όγκου του κτιρίου).

Με βάση όλους τους υπάρχοντες ορισμούς περί την έννοια του δώματος και με δεδομένο ότι αν οποιαδήποτε διάταξη δεν καταργείται από νεώτερη, αυτή ισχύει ως έχει, αναφέρω ότι:

To “δώμα” δεν ορίζεται πουθενά στον Ν. 4067/12 (ΝΟΚ), αλλά χρησιμοποιείται στο άρθρο 16 του ΓΟΚ 85 και τις εγκυκλίους με την κοινή του έννοια. Αν το ορίζαμε με τη λογική των κατά καιρούς ορισμών του ΓΟΚ θα λέγαμε “ο ελεύθερος χώρος που βρίσκεται πάνω από την οροφή των κλειστών και ημιϋπαίθριων χώρων του τελευταίου ορόφου”.

Ισχύει ακόμη:

ΓΟΚ/85, ΑΡΘΡΟΝ-2, “Ορισμοί”.

Υπαίθριος χώροςτου κτιρίου είναι ο ελεύθερος χώρος που βρίσκεται πάνω από την οροφή των κλειστών και ημιϋπαίθριων χώρων του.

Τέλος, λαμβάνοντας υπόψη ότι:

Στο άρθρο 15 του ΝΟΚ η αναφορά στο θέμα της παρέκκλισης του ενός μέτρου ως προς το επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου αναφέρεται σε «φυτεμένα δώματα» (στον πληθυντικό!)*,

Σε καμία διάταξη από όσες αφορούν στα φυτεμένα δώματα δεν αναφέρεται κάποιος περιορισμός ότι θα πρέπει αυτά να βρίσκονται πάνω από το επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου,

Όλες οι διατάξεις που αφορούν στα φυτεμένα δώματα (πχ άρθρα 18, 19 του ΝΟΚ και 911/9-1-2012 Υπουργική Απόφαση) μιλούν για κατασκευές φυτεμένων επιφανειών στα δώματα, στις στέγες και στους υπαίθριους χώρους των κτιρίων (πάντα συνδυασμένα).

Το συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι κάθε κτίριο έχει μια τελική επικάλυψη για κάθε επιμέρους όγκο του (υπαίθριο χώρο – δώμα). Το σύνολο των επικαλύψεων αυτών συνθέτουν την κάλυψη του κτιρίου.

Διεθνής πρακτική

Τα τελευταία χρόνια, η ανάγκη για περισσότερο πράσινο και για βελτίωση της ποιότητας ζωής των κατοίκων στις πόλεις, οδήγησε διεθνώς στη δημιουργία νέων πράσινων χώρων πάνω στις ταράτσες των κτιρίων.

Στην Ελλάδα οι κλιματολογικές συνθήκες είναι ευνοϊκές η δημιουργία ταρατσόκηπων τα τελευταία χρόνια έχει αρχίσει να κερδίζει έδαφος. Βέβαια πολλοί ιδιοκτήτες, πιστεύουν ότι είναι μια λύση ακριβή, καθώς επίσης ότι πιθανόν να υπάρχουν προβλήματα υγρασίας, πράγμα που οι σύγχρονες τεχνικές λύσεις αποκλείουν και διασφαλίζουν πλήρως τη σωστή λειτουργία της κατασκευής.

Η προσπάθεια αυτή για να πρασινίσουν τα κτίρια, που τώρα αμφισβητείται καθιερώθηκε τα τελευταία χρόνια από την πολιτεία μάλιστα με μεγάλες καμπάνιες της εποχής, με τον τίτλο «πράσινες ταράτσες- φυτεμένα δώματα» για να παρακινηθούν οι ιδιοκτήτες, με το σχετικό «μπόνους» δόμησης που δίνει η νομοθεσία να αναλάβουν το πρόσθετο κόστος, που απαιτούν οι σχετικές κατασκευές .